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2015上半年楼市总结及下半年市场预测

2015-07-20 10:11来源:凤凰房产
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从930,330新政,到年内三次降息、降准,从下调营业税,到进一步放宽公积金贷款申请门槛,一系列的托市政策刺激了2015年上半年改善型购房需求的持续释放,支撑了楼市的复苏,尤其是全国重点城市的房地产市场大都走出了2014年的历史低谷,与此同时,库存量较大,消费需求不足的三四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。2015年下半年的楼市,市场大环境有望进一步宽松,一二线重点城市楼市复苏的势头还将进一步延续,交易量有望赶超上半年;而三四线城市则依然面临巨大的去库存压力。

从930,330新政,到年内三次降息、降准,从下调营业税,到进一步放宽公积金贷款申请门槛,一系列的托市政策刺激了2015年上半年改善型购房需求的持续释放,支撑了楼市的复苏,尤其是全国重点城市的房地产市场大都走出了2014年的历史低谷,与此同时,库存量较大,消费需求不足的三四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。2015年下半年的楼市,市场大环境有望进一步宽松,一二线重点城市楼市复苏的势头还将进一步延续,交易量有望赶超上半年;而三四线城市则依然面临巨大的去库存压力。

【2015上半年楼市六大特征】

★交易量:走出2014低谷 二季度屡创新高

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2015年上半年,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全国8大重点城市楼市交易量,普遍走出2014年的低谷,尤其是在330新政之后,月度交易量屡创新高,与新房市场相比,二手住宅交易量的同比涨幅更加明显。

★房价:一线城市稳中有涨 二线城市止跌企稳 新房均价涨幅大于二手房

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2015年国内主要城市的房价走势出现了更加明显的分化:

北上广深一线城市新房和二手房均价“稳中上涨”,其中供应偏紧,地处中国两大证券交易中心的深圳和上海房价在交易量涨幅较大的同时房价涨幅更加明显,而交易量涨幅相对平稳的北京和广州,房价基本保持了相对平稳。

二线重点城市的房价整体来说“止跌企稳”,其中楼市库存压力较小的天津、南京等城市,房价涨幅比较明显;而前期楼市供应较多,库存压力较大的杭州等城市,房价仍较低迷。

受豪宅集中入市,住宅精装化,以及库存压力等因素影响,库存压力较小的一二线城市的新房房价涨幅普遍高于二手房。

★购房人群:改善型购房人群成楼市主力 一卖一买市场联动效应明显

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:从330新政开始,中央的托市政策开始从对首次置业购房人群的支持,转向对购买二套的改善型购房家庭的支持。受此影响,积压的改善型购房需求得以释放,据统计,通过我爱我家进行二手房买卖的家庭,60%以上都是需要一卖一买的改善型购房客户。

楼市政策转向加大对改善型购房需求的支持,利好市场联动效应的释放,加快房产流转,促进楼市复苏。一方面,改善型购房需求的入市,有利于中大户型、中高总价优质新房的销售,缓解新房库存压力;另一方面,改善型购房需求在改善过程中释放出大量优质二手房源,释放出了小户型房源则满足了首次置业家庭的需求,释放出的中大户型房源则满足了部分区域置换家庭的需求。

★新增供应:开工拿地不足 去库存是主基调

据国家统计局日前公布的今年1~5月份的全国房地产开发和销售数据来看:房地产开发企业到位资金同比下降1.6%;房屋新开工面积同比下降16%;土地购置面积同比下降31%,北上广深等全国重点城市的相关数据普遍出现了大幅下滑。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:2015年上半年虽然利好消息不断,销量持续上涨,但不少开发商面对较高的库存,依然信心不足,为了冲刺半年业绩,大部分开发企业都展开了“借势走量”的年中促销大战,使得上半年土地成交、新开工面积的大幅缩水。

★二手房供求:挂盘量增加 供求矛盾缓解

2015年上半年二手房交易量回升的背后是房源和客源的双增,但是房源增加的幅度远大于客源。以北京为例,2015年上半年二手房新增房源是新增客源的3.5倍,这也使得二手房供求比从年初的1:5下降到年中的1:2。供求矛盾的缓解使得二手房市场从业主占据优势的卖方市场向买卖均衡的市场发展,而房源量的充足在一定程度上促进了交易量的回升和房价的相对平稳。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为:改善型客户的大量入市无疑是促进房源量增加的首要因素。因为他们无论改善的目标是新房还是二手房,都要把手里已有的二手房出售以获得改善购房的资金,限购城市还存在获得购房资格的问题。而这部分改善型购房人出售的二手房少则一套,多则两三套,因而进一步加大了二手房的供应量。

★房屋租赁:淡季不淡 租金稳中有升

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,近些年重点城市的租赁市场呈现出两大特征:一是淡季不淡;二是租金相对平稳。

全国北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、南京等8大城市,也是中国优质高等院校聚集的城市,也同时是吸引外来人口就业的重点城市,外来人口的大量流入,造成了这些城市的租赁市场随着租房需求量的涨跌而出现淡旺季特色。一般来说,春节后正月十五之后的一个多月里为春季租赁旺季,这部分时间租房人群大多为外地流入的求职就业人群,6月中旬开始至8月底的2个左右的时间段内为夏季租赁旺季,毕业大学生是这部分时间的主力租房人群。但是,胡景晖指出,随着近些年越来越多的暑期毕业生为了躲开暑期租赁旺季而提前至四、五月份租房,使得四五月份的租赁淡季并不平淡。虽然交易量有所回落,但是租金价格保持了三月旺季的水平。

与此同时,由于近些年大量房源进入租赁市场,使得供求矛盾大为缓解,租金涨幅也逐步由2011年之前的两位数下降到3~5%左右的年度涨幅。

【2015下半年楼市五大预测】

预测一:降准、降息将成为新常态 公积金政策或将进一步宽松

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示:就在上半年仅剩三天,经济运行数据未出炉之时,央行同步降准又降息,直接原因无疑是两周以来股市的大跌,但此次“双降”无疑对楼市利好,不论是上游的房企开发融资,还是下游的购房人按揭贷款,都将受益。在新常态的经济环境下,降准、降息将成为下半年的新常态。

与此同时,在按揭贷款方面,商业贷款,尤其是公积金贷款政策将进一步放松,尤其是对自住的改善型购房需求的支持力度将进一步加大,改善型购房需求的盘活,将加快房产流通效率,消化中大户型库存。

预测二:交易环节税费或将进一步降低

330新政营业税免征期“五改二”可谓是上半年通过降低交易环节税费,刺激房产交易活跃的一大举措,受330新政影响,尤其是需要“一卖一买”的改善型购房需求受益最大,刺激了不少改善需求提前释放,支撑了楼市的回暖。但是,交易环节的个税征收依然按五年。

胡景晖预测,下半年为了刺激改善型购房需求持续入市,除了金融政策外,交易环节税费有望进一步降低,比如对唯一住房的个税免征也可以五改二,进一步降低交易成本。

预测三:一线城市限购不会取消,但尺度有望放宽

其实从去年下半年开始,除一线城市外,全国各大城市限购基本都已取消,至于一线城市的限购,胡景晖表示,全面取消的可能性很小,尤其是上半年伴随交易量回暖,房价上涨较为明显的上海和深圳,限购取消的可能性更小。但是,胡景晖表示,虽然一线城市全面取消限购可能性不大,但是尺度适度放松仍可期待。比如:放开豪宅限购;房价相对平稳但全国限购门槛最高的北京非户籍人口限购年限可以由5年适当放宽至2~3年。

对于库存压力较大,上半年楼市仍很低迷的三四线城市,除了开发商仅需降价促销外,一系列的购房补贴、购房入户籍等政策或将陆续推出,以求进款消化库存,缓解楼市风险。

预测四:全国一二线重点城市下半年交易量将超越上半年

胡景晖表示,下半年的金融、税收等市场环境等无疑都将进一步宽松,有利于改善型和首次置业人群购房需求的持续释放,支撑楼市下半年持续回暖势头。预计:下半年一二线重点城市楼市交易量或将超过上半年的水平,2015年全年的楼市交易量无疑将超过去年全年的水平。

预测五:全国房价进一步分化 大涨几无可能

胡景晖表示,由于各地楼市调控实施“分城施策”,以及市场环境也差别较大,所以,未来房价的分化趋势也更加明显。一线城市在充足的购房需求的支撑下,房价上涨无法避免,尤其是交易量规模大,库存压力较小的城市房价上涨的幅度会相对明显,但不会出现前几年大涨的局面;重点二线城市的房价,随着市场环境的进一步宽松,购房需求的持续增多,会有更多城市的房价“止跌企稳”;而那些库存压力较大的二三线城市,房价还将进一步回落。

对于一线和库存压力较小的二线城市,房价虽然会上涨或止跌企稳,但是房价大涨的可能性很小。

一方面,虽然今年1~5月份的全国房地产开发企业到位资金情况、房屋新开工面积、土地购置面积同比普遍出现大幅下滑,但是降幅在持续收窄,说明商品房销售情况在逐渐好转。受此影响,上半年楼市交易量较好的一二线重点城市,下半年的土地供应量、土地成交量、新开工面积等都有望“稳中有升”。在楼市库存在逐步消化的同时,未来对新增供应的预期也将有所保证,有助于缓解房价上涨压力。

另一方面,虽然市场环境将进一步宽松,但是大批投资客重回楼市的可能性不大,购房需求仍将是以改善型和首次置业型客户为主力军,没有了投资客的搅乱,房价大涨的可能性不大。

第三,虽然楼市销量将持续上涨,但是大部分开发企业深知楼市黄金十年已经远去,目前交易量的复苏恰恰是其降价走量,降低库存,回笼资金的好机会,大幅涨价的可能性不大。

针对2015年下半年的房地产走势,伟业我爱我家的置业专家建议购房人:

1、把各项政策优惠用足,特别是公积金政策,商业贷款的各项优惠政策等,在可能的情况下,可以采用公积金和商业贷款混合贷款的模式,既可以提高贷款额,又可以尽可能降低利率。

2、在改善型购房中综合考虑交通出行,子女教育求学,老人就医养老等多种因素,合理安排资金和物业的衔接,找到最佳的置换升级的方案。

3、趁新房供应量充足,二手房挂牌量增加的机会,多角度选择和比较,选择综合性价比最高的房屋购买。


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